Comment peut-on optimiser son investissement d'un point de vue fiscal?
Taxe foncière
Cette taxe sur les propriétés bâties est établie pour l’année entière d’après votre situation au 1er janvier. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale de la construction (fixée par le service des impôts) et un taux voté par la municipalité. La taxe foncière est la plus élevée dans les départements Alpes Maritimes (06), Bouches du Rhône (13), Hérault (13) et Haute Garonne (31), dans l’Aude (11) elle est relativement modérée. Dans le cas d’un bien immobilier neuf, le propriétaire peut être exonéré de la taxe foncière pendant 2 ans.
Taxe d’habitation
Cette taxe est due pour une habitation meublée, principale ou secondaire, dans la mesure où on dispose du logement au 1er janvier. Elle s’établit sur la «valeur locative cadastrale» de l’habitation, déterminée par le service du cadastre et par les élus locaux. La taxe d’habitation est assez élevée dans tous les départements du sud de la France, à l’exception de l’Aude (11) et de l’Ariège (07). Des exonérations existent en fonction des revenus.
Logements vacants
Si l’habitation n’est pas suffisamment meublée pour permettre le prélèvement de la taxe d’habitation, une taxe sur les logements vacants peut s’appliquer. Dans le sud de la France, les communes concernées se situent dans les agglomérations suivantes: Nice, Menton, Toulon, Marseille, Montpellier, Sète, Toulouse. Dans certaines communes, la taxe d’habitation sur logements vacants remplace la taxe d’habitation.
Impôt sur les revenus locatifs
Les revenus de la location immobilière en France sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, même si vous ne résidez pas en France. Pour les non résidents, des accords bilatéraux entre la France et le pays de résidence évitent un double impôt. Le niveau d’imposition en France dépend du régime fiscal choisi:
- Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes locatives brutes perçues dans l’année, seuls les 70 % restant sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Le régime réel d’imposition permet de soustraire des revenus locatifs le montant réel de certaines dépenses: travaux d’entretien et de réparations, frais de gérance ou de concierge, prime d’assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt...
Si on investit dans le neuf, la loi Pinel (2014) offre des exonérations, qui dépendent de la durée de l’engagement locatif: une durée de 6 ans permet une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat, une durée de 9 ans 18 % et une durée de 12 ans 21 %, avec un plafond de 300 000 € pour ce type d’investissement. Nouveauté: il est maintenant possible de louer ce logement à l’un de ses ascendants ou de ses descendants (par exemple père, mère, fils, fille). Avant de viser une défiscalisation locatif, assurez-vous que vous n’êtes pas dans une zone à risque où l’offre locative est trop importante par rapport à la demande, par exemple à Alès, Carpentras, Manosque, Salon-de-Provence, Sète, Béziers, Narbonne, Perpignan, Tarbes.
Impôt sur la fortune
Tout particulier est concerné par l’impôt sur la fortune (ISF) si la valeur de son patrimoine excède 1,3 million €. Les revenus (salaire, loyers...) en tant que tels sont exclus de l’ISF, mais un bien immobilier en France est imposable. Néanmoins, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour les maisons qui servent de résidence principale (abattement de 30%) ou pour une activité professionnelle.
Taxes sur la plus-value
La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (au taux de 19 % pour tous les résidents de l’espace économique européen et à 33,3% pour les résidents d’un autre état coopératif) et aux prélèvement sociaux (15,5%). A partir de 6 ans de détention du bien immobilier, des taux d’abattement s’appliquent pour chaque année de détention (les taux sont différents pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux). Les exonérations de l’impôt sur le revenu sont liées soit à la nature du bien (par exemple: résidence principale) soit à la qualité du vendeur (par exemple: personne titulaire d’une pension de vieillesse ou personne partie à l’étranger). Une taxe supplémentaire est appliquée si la plus-value imposable dépasse 50 000 € (le taux de la taxe s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée), sauf pour les ventes de terrains à bâtir qui sont exempts.
Frais de notaire
Pour l’achat d’un logement neuf (construit ou en VEFA), les frais de notaires sont réduits à environ 3 à 4 % du prix du bien (en fonction du département), contre 7-8% pour l’achat d’un logement ancien ou d’un terrain. Les taxes à régler lors de l’achat d’un bien neuf sont moins élevées que dans l’ancien, notamment les droits de mutation. Il existent de nombreux simulateurs sur Internet, faites vous même votre calcul. Souvent, le moyen de réduire les frais un maximum, c’est de n’acheter que le terrain.
Droits de donation ou de succession
Si vous envisagez une donation de votre bien immobilier, il faut savoir que votre donataire (ou héritier ou légataire) devra effectuer une déclaration de donation (ou succession) auprès de l’administration fiscale (le recours à un notaire est obligatoire pour le biens immobiliers), même si vous êtes tous les deux non-résidents. Un barème fiscal est appliqué sur la part de donation qui vous revient, diminuée au préalable de l’abattement (ce dernier diffère en fonction du lien de parenté). Une exonération totale existe pour les monuments historiques. Voir aussi «Avantages d’une SCI».
Avantages d’une SCI
Quand on investit dans l’immobilier en France, on a la possibilité de créer une SCI (Société Civile Immobilière) dans le but d’acquérir et/ou de gérer un bien immobilier en commun (au moins deux personnes sont nécessaires pour former une SCI). Une SCI présente des avantages pour la gestion d’un bien à plusieurs (par les indivisaires ou par un seul gérant). Elle permet également d’obtenir des avantages fiscaux (décote de la valeur du bien immobilier, possibilités d’exonération des droits de donation ou de succession). Les couples de concubins y trouvent un avantage pour se transmettre un bien immobilier via un démembrement croisé de la propriété.
Taxe d’aménagement
Cette taxe est liée à la réalisation de travaux de construction ou de rénovation. Elle est prélevée suite à la délivrance d’un permis de construire (voir «Nos Prestations - Conception & Plans»). Un abattement est possible pour les 100 premiers m² d’une habitation principale. Sous certaines conditions et dans certaines limites, des surfaces de construction supérieures à 100 m² peuvent bénéficier d’une exonération pour une résidence principale.